Le dispositif Censi-Bouvard ne permet plus de souscrire de nouveaux engagements depuis le 1er janvier 2023. La loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 a acté sa suppression pour les acquisitions postérieures à 2022. Les déclarations qui restent à produire concernent donc exclusivement les investissements réalisés entre 2009 et 2022, pour lesquels des fractions de réduction d’impôt ou des reports non encore imputés courent toujours.
Réduction Censi-Bouvard et revenus LMNP : deux circuits déclaratifs distincts
Une confusion fréquente consiste à traiter la réduction d’impôt Censi-Bouvard et les revenus locatifs LMNP comme un seul bloc fiscal. Ce sont deux mécanismes séparés, portés par des formulaires différents et relevant de logiques d’imposition opposées.
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La réduction d’impôt se déclare sur le formulaire 2042 RICI, dans la rubrique dédiée aux investissements locatifs dans les résidences avec services. Elle vient en déduction directe de l’impôt sur le revenu, sans transiter par le résultat BIC.
Les loyers perçus, eux, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils se déclarent via le formulaire 2031 (régime réel) ou sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO (régime micro-BIC). Le statut LMNP impose cette déclaration indépendamment de la réduction Censi-Bouvard.
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Cette séparation a une conséquence pratique : un investisseur peut avoir soldé sa réduction d’impôt tout en continuant à déclarer ses revenus locatifs pendant des années. À l’inverse, un bien vacant génère toujours une obligation déclarative au titre du BIC, même sans loyer encaissé.
Formulaires Censi-Bouvard : ce qu’il faut remplir et dans quel ordre
La première année où la réduction s’applique correspond à l’année d’achèvement du logement (pour une acquisition en VEFA) ou à l’année d’acquisition (pour un bien neuf achevé). C’est cette année-là que le contribuable doit fournir l’ensemble des pièces initiales.
Trois formulaires interviennent au total :
- Déclaration 2042 RICI : elle porte la réduction d’impôt proprement dite. Le contribuable y reporte le montant de l’investissement retenu et la fraction annuelle de réduction (un neuvième du total par an).
- Déclaration BIC 2031 : elle sert à déclarer les revenus locatifs au régime réel. C’est sur ce document que figurent les charges déductibles, les amortissements (hors bien immobilier si le Censi-Bouvard a été choisi à la place) et le résultat net.
- Déclaration 3517 S : formulaire de régularisation de TVA, requis lorsque l’investisseur a récupéré la TVA sur le prix d’acquisition du bien dans une résidence avec services.
La première déclaration exige aussi de joindre un engagement de location précisant la durée (neuf ans minimum) et le type de résidence concernée (résidence étudiante, EHPAD, résidence seniors, résidence de tourisme classée).
Particularité de la TVA récupérée
La récupération de TVA sur le prix d’achat n’est pas automatique. Elle suppose que le bien soit exploité dans une résidence proposant au moins trois services para-hôteliers. Si l’exploitant modifie son offre de services ou si le bail commercial est résilié avant la fin de la période de régularisation, une fraction de la TVA récupérée peut devoir être restituée. Le formulaire 3517 S sert précisément à suivre cette régularisation année après année.
Report de la réduction d’impôt Censi-Bouvard : le suivi pluriannuel
La réduction totale se fractionne en neuf parts égales, imputées sur neuf années consécutives. Lorsque la fraction annuelle dépasse l’impôt dû, l’excédent est reportable sur les six années suivantes. Ce report allonge la durée déclarative bien au-delà de la période initiale de neuf ans.
Concrètement, un investisseur dont la réduction annuelle excède son impôt chaque année peut se retrouver à déclarer des reports jusqu’à quinze ans après l’acquisition du bien. Ce suivi suppose de conserver un tableau récapitulatif des montants imputés et reportés, car l’administration ne préremplira pas ces lignes.
Sur le formulaire 2042 RICI, les cases dédiées aux reports distinguent l’année d’origine du solde non imputé. Le contribuable doit reporter lui-même le montant résiduel de chaque millésime. Une erreur de ventilation entre les cases peut déclencher une demande de justification de la part du service des impôts.
Risques concrets lors de la déclaration Censi-Bouvard
Le premier piège porte sur le choix initial entre amortissement LMNP classique et réduction Censi-Bouvard. Ces deux mécanismes sont exclusifs l’un de l’autre pour le bien immobilier. Un investisseur qui opte pour le Censi-Bouvard renonce à amortir la valeur du bâti. En revanche, l’amortissement du mobilier reste possible, ce que certains déclarants oublient.
Le deuxième risque concerne la rupture de l’engagement de location. Si le bien cesse d’être loué dans une résidence avec services avant la fin des neuf ans, la réduction d’impôt déjà imputée fait l’objet d’une reprise. L’administration recalcule alors l’impôt des années concernées, majoré des intérêts de retard.
Cas de la revente avant neuf ans
La revente du bien avant l’expiration de l’engagement entraîne la même conséquence : reprise intégrale de la réduction. Quelques exceptions existent (décès, invalidité, licenciement), mais elles restent encadrées par des conditions strictes. Le contribuable doit signaler la cession dans sa déclaration de l’année de la vente.
Troisième point de vigilance : la cohérence entre la déclaration 2042 RICI et la déclaration BIC. L’administration croise ces deux documents. Un résultat BIC incohérent avec le montant de loyers déclaré ou une absence de déclaration BIC alors qu’une réduction Censi-Bouvard figure sur la 2042 RICI peut générer un contrôle.
Pour les investissements souscrits avant 2023 dont les fractions de réduction ou les reports ne sont pas encore soldés, la déclaration reste obligatoire chaque année jusqu’à épuisement complet du solde. Le fait que le dispositif soit fermé aux nouveaux entrants ne dispense pas les bénéficiaires existants de leurs obligations déclaratives annuelles.
