Une location devient caduque, et son bail avec elle, quand un élément nécessaire à son existence disparaît après la signature, sans faute d’aucune des deux parties. La destruction totale du logement en est le cas le plus courant : la location prend fin de plein droit, sans congé ni préavis. Le décès du locataire sans personne pour reprendre le contrat et une condition prévue au bail qui ne se réalise pas produisent le même effet.
Bail caduc, nul ou résilié : trois situations différentes
La caducité vise un contrat valablement formé dont un élément déterminant disparaît ensuite. Le Code civil l’a définie dans sa réforme du droit des contrats de 2016.
A découvrir également : Comment faire baisser les frais d'agence pour une location ?
La nullité sanctionne un défaut présent dès la signature, comme un consentement obtenu par erreur ou par tromperie. La résiliation, elle, résulte de la décision d’une partie qui donne congé ou d’un juge qui la prononce.
Cette distinction change les conséquences. Un bail caduc s’éteint à la date de l’événement, alors qu’un bail annulé est censé n’avoir jamais existé.
A lire aussi : Quel est le montant d'une caution pour une location ?
Logement détruit : la location s’arrête sans préavis
Quand le logement périt entièrement par cas fortuit, le Code civil prévoit que le bail est résilié de plein droit. Aucune des deux parties ne doit d’indemnité à l’autre. Un incendie, une explosion ou un effondrement correspondent à ce cas, à condition qu’aucune faute du locataire ou du propriétaire ne soit en cause.
Si la destruction est seulement partielle, le locataire choisit entre deux options : réduire le loyer proportionnellement à la partie perdue, ou mettre fin au bail. Le propriétaire ne peut pas lui imposer l’une ou l’autre. Tant que le locataire n’a pas tranché, le bail continue de s’appliquer à la partie encore utilisable du logement.
Un logement devenu inhabitable à la suite d’un sinistre pose la même question, et la qualification du dégât compte alors beaucoup : la page sur ce qu’est un dommage immobilier aide à distinguer un simple désordre d’une atteinte à la structure du bien.
Décès du locataire : reprise du bail ou fin de plein droit
La loi du 6 juillet 1989 organise le transfert du bail au décès du locataire. Certains proches qui vivaient avec lui, selon les conditions fixées par ce texte, peuvent en demander la poursuite à leur nom.
Sans bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit et la succession règle seulement le loyer dû jusqu’à la fin du contrat. Les héritiers n’ont pas à donner congé, mais ils doivent vider le logement et restituer les clés. Un état des lieux de sortie reste utile, car il fixe le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie.
Bail signé mais jamais exécuté : condition suspensive et annulation
Un bail peut être conclu sous condition, par exemple l’obtention d’un prêt, d’une mutation professionnelle ou la libération du logement par l’ancien occupant. Si la condition ne se réalise pas, le contrat tombe sans formalité supplémentaire.
En dehors de ce cas, un bail signé ne s’annule pas sur un simple changement d’avis. Le locataire qui renonce doit donner congé dans les formes, comme l’explique l’article sur la façon de prévenir son propriétaire d’un déménagement. Seul un accord écrit des deux parties permet d’y mettre fin sans préavis.
Vente, travaux, impayés : ce qui n’éteint pas le bail
La vente du logement ne rend pas le bail caduc : l’acquéreur reprend le contrat en cours avec ses conditions. Des travaux ne l’éteignent pas non plus, sauf s’ils détruisent ou rendent le bien inutilisable.
Les loyers impayés n’ont pas cet effet. Le bail ne cesse que par l’application d’une clause résolutoire ou par une décision du juge. La caducité du contrat ne se confond pas avec celle d’une créance : sur ce second point, voir la prescription d’une dette de loyer.
Loyer, dépôt de garantie et assurance après la caducité
Le loyer cesse d’être dû à partir de la date de l’événement qui éteint le bail. Le bailleur ne peut donc pas réclamer un préavis quand le logement a été détruit, ni un loyer pour la période qui suit la disparition du bien.
Le dépôt de garantie se rend dans un délai maximum d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois sinon, à compter de la remise des clés. Chaque retenue doit être justifiée par des documents, comme des factures, des devis ou des photos. Un retard est sanctionné par une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé. La démarche est détaillée dans l’article sur la manière de se faire rembourser sa garantie locative.
Après un sinistre, l’assurance habitation du locataire et celle du propriétaire jouent chacune selon leur contrat : la déclaration doit partir rapidement, avant même d’avoir réglé le sort du bail. Le locataire garde ses justificatifs de loyer jusqu’à la clôture du dossier.
