Le taux pour immobilier atteint en moyenne 3,49 % en octobre 2026, hors assurance et coût des garanties, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Selon la durée, les taux fixes vont de 3,32 % sur 15 ans à 3,57 % sur 25 ans, et ils ont augmenté sur toutes les durées par rapport à septembre.
Taux moyens sur 15, 20 et 25 ans : les chiffres d’octobre 2026
L’Observatoire publie chaque mois les taux fixes moyens des crédits accordés par durée. Voici les derniers relevés, hors assurance et coût des garanties.
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| Durée du prêt | Septembre 2026 | Octobre 2026 |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,21 % | 3,32 % |
| 20 ans | 3,39 % | 3,54 % |
| 25 ans | 3,45 % | 3,57 % |
L’écart entre 15 et 25 ans reste faible : 0,25 point en octobre. La durée moyenne des crédits atteint 253 mois, soit 21 ans et un mois, ce qui place la majorité des dossiers entre les lignes 20 et 25 ans du tableau.
Ces chiffres sont des moyennes de prêts déjà accordés. Une offre personnelle peut s’en écarter nettement, dans un sens comme dans l’autre, selon le profil de l’emprunteur (voir plus bas).
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Pourquoi le crédit immobilier coûte plus cher depuis plusieurs mois
Entre septembre et octobre, le taux moyen est passé de 3,40 % à 3,49 %. L’Observatoire avance trois causes : les tensions inflationnistes, la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne et la pression sur les marges des banques.
Le mécanisme est direct. Les banques se refinancent aux conditions du marché, et leurs barèmes suivent le coût de refinancement : quand les taux directeurs montent, le taux proposé à l’emprunteur monte avec eux, avec un décalage de quelques semaines.
La hausse touche l’ensemble des emprunteurs, quel que soit leur niveau d’apport personnel. Un gros apport protège donc moins qu’avant d’un taux qui monte.
Taux nominal, TAEG et taux d’usure : trois chiffres à distinguer
Le taux nominal est celui des intérêts seuls. Le TAEG y ajoute les frais nécessaires au financement : frais de dossier, garantie, assurance obligatoire et, le cas échéant, frais de courtage. C’est lui qui permet de comparer deux offres. Pour mesurer ce que pèse la garantie décès-invalidité, un calcul de l’assurance emprunteur donne le coût réel à ajouter au taux nominal.
Le taux d’usure est le TAEG maximal qu’une banque peut appliquer. Il est publié au Journal officiel et révisé chaque trimestre. Pour les prêts à taux fixe, il vaut 4,09 % pour moins de 10 ans, 4,68 % de 10 ans à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans et plus, du 1er octobre au 31 décembre 2026.
Un dossier dont le TAEG dépasse ce plafond est refusé, même si la banque était prête à prêter. Sur 15 ans, la marge est la plus étroite : 3,32 % de taux moyen pour un plafond de 4,68 %, assurance et frais compris dans le calcul du plafond.
Ce qu’un écart de taux change sur la mensualité
Un exemple calculé avec la formule d’annuité, pour un emprunt de 200 000€ sur 20 ans, hors assurance :
| Taux | Mensualité | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| 3,0 % | 1 109€ | 66 207€ |
| 3,3 % | 1 139€ | 73 473€ |
| 3,6 % | 1 170€ | 80 854€ |
Six dixièmes de point représentent donc 61€ de plus par mois et 14 647€ d’intérêts supplémentaires sur la durée du prêt. Ce surcoût s’ajoute à celui des autres frais de l’achat, comme la réduction des frais de notaire, un poste où il reste parfois une marge de manoeuvre.
La durée joue dans le même sens. Avec les taux moyens d’octobre sur le même capital de 200 000€, on obtient 1 412€ par mois sur 15 ans (3,32 %), 1 164€ sur 20 ans (3,54 %) et 1 009€ sur 25 ans (3,57 %). Les intérêts totaux passent de 54 187€ à 79 368€, puis à 102 631€ : allonger le prêt allège la mensualité mais double presque le coût des intérêts.
Profil, apport et durée : pourquoi deux emprunteurs n’ont pas le même taux
Les barèmes affichés valent pour un dossier solide. Les banques ajustent ensuite selon la stabilité des revenus, la part d’apport, le taux d’effort et la durée demandée. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière encadrent le taux d’effort et la durée maximale, et les banques ne peuvent s’en écarter que pour une part limitée de leurs dossiers.
Un apport couvrant au moins les frais d’acquisition et la garantie améliore la négociation. Pour une structure comme une société civile immobilière, la question de l’apport demandé pour une SCI se pose de la même façon, avec ses propres exigences bancaires.
Côté négociation, mettre plusieurs banques en concurrence reste le levier le plus direct. Les méthodes pour négocier son taux d’intérêt passent par un dossier complet, une domiciliation des revenus et une comparaison des TAEG, pas des seuls taux nominaux.
Emprunter maintenant ou attendre 2027 : ce que l’on sait
La tendance observée sur les derniers mois est la hausse, et l’Observatoire l’explique par des facteurs qui ne dépendent pas des emprunteurs : inflation, décisions de la BCE, marges des banques. Aucun de ces éléments ne permet de fixer un niveau de taux pour 2027.
Une offre de prêt fige le taux pour sa durée de validité, alors qu’une simulation faite aujourd’hui ne garantit rien dans trois mois. Le plafond de 5,40 % sur 20 ans et plus reste applicable jusqu’au 31 décembre 2026, puis sera révisé pour le premier trimestre suivant.
